[寫字樓資訊]：上海寫字樓-陸家嘴商務中心率先蘇醒

疫情帶來的影響輻射方方面面，上海寫字樓市場也經歷了租金、空置率的低潮。即使壓力猶存，但行業回暖趨勢已逐步明顯。

　　戴德梁行發布的2020年第一季度寫字樓報告顯示，上海甲級寫字樓全市空置率為21.1%，環比略升1.44%。其中核心商圈空置率為14.8%，新興商圈31.6%。租金也有所下降，核心商圈租金環比微降0.78%，至297.4元/平方米/月。

盡管疫情與供應疊加導致空置率偏高，但新增供應勢必會在未來為更多企業提供入駐機會。疫情并沒有熄滅企業和投資者進入上海的熱情。

　　回顧前幾個月，今年一季度上海只有靜安核心的寶華中心和虹口的北外灘來福士西塔兩個甲級寫字樓項目完工，一共為上海寫字樓市場新增了11.35萬平方米的寫字樓供應。

　　此外，2月出讓的徐匯濱江310億元“巨無霸”地塊，預計到2024年，上海還有650多萬平方米的甲級寫字樓新增供應。

　　經歷了今年前兩個月的低迷后，3月份上海寫字樓市場出現了明顯的復蘇跡象，投資者的熱情重新被點燃。

　　3月以來上海寫字樓業主實際收到的問詢數量有所增多。同時，第一太平戴維斯數據也顯示，上海3月實到外資18.72億美元，同比增長20.8%。

　　這一波的強勢增長拉動了一季度的整體情況。根據第一太平戴維斯報告，今年一季度，上海實際吸引外資投資46.69億美元，同比增長4.5%。

　　具體來看，一季度新增跨國公司地區總部10家、外資研發中心5家。1月和3月，共簽約外資項目129個、投資總額達239億美元。

　　眾多金融機構云集的陸家嘴寫字樓市場率先從低潮中復蘇過來。

　　今年一季度，摩根大通證券、大韓再保險上海分公司和羅素投資管理（上海）有限公司3家大型金融機構紛紛落戶陸家嘴金融城。

　　以博楓綠能投資（上海）有限公司、東電電子（上海）有限公司、諾瓦瑞斯（中國）投資有限公司為代表的18家跨國公司地區總部意向項目集中簽約。

　　外資金融機構、跨國企業地區總部的投入將成為浦東地區今年辦公租賃需求的驅動力。

　　以往數據顯示，外資企業需求占浦東第一季度寫字樓總成交租賃面積的56%，以保險、基金及證券等為代表的傳統金融需求占首位，這與國家加大外資金融開放息息相關。

　　今年2月，《關于進一步加快上海國際金融中心建設和金融支持長三角一體化發展的意見》發布，確定將通過支持中國(上海)自由貿易試驗區臨港新片區金融“先行先試”、金融支持長三角一體化發展等多方面為上海國際金融中心的建設加碼助力，按下“快進鍵”。

　　4月底，浦東發布了《推進浦東新區跨國公司地區總部高質量發展若干措施》，圍繞強化全球資源配置功能，聚焦總部功能復合能級提升，提供包括財政支持、金融服務、產業扶持在內的16條政策。

　　政策的扶持，推動著上海國際金融中心的建設，也為陸家嘴、外灘等金融商務區和南京西路、淮海中路等核心商務區的甲級寫字樓帶來需求。

　　與此同時，浦東一些標桿項目與新上市項目意向客戶也在明顯增多。

　　5月，盒馬鮮生總部在陸家嘴濱江中心落戶。此前，盒馬鮮生的產業基地在浦東新區航頭鎮動工，項目投資約10億元，未來或可帶來百億元級產業規模。

　　除此之外，近期臺灣明星夫婦林瑞陽和張庭，以旗下微商品牌TST名義買下晶耀前灘一棟寫字樓，總面積2.6萬平方米，總成交價17.6億，單價約6.7萬元/平方米。

　　“浦東地區已具備強勁的競爭力，有理由相信今年浦東寫字樓租賃和產業園區發展將恢復并有可能超過2019年的規模。”萊坊高級董事及浦東辦公樓服務部主管曹晨表示。

　　陸家嘴商務區的率先回熱，給整個上海寫字樓市場提振了信心，未來也將吸引更多投資者入駐上海。

　　根據世邦魏理仕調查報告，放眼近期中國整體寫字樓市場，超過7成的在華租戶預期營商環境將在下半年企穩或好轉，該比例顯著高于49%的亞太區均值。可見租戶對寫字樓市場的預期頗為樂觀。

　　無論是開發商還是機構投資者，寫字樓作為具備穩定投資回報、良好升值空間的投資標的，仍是非常受歡迎的。

　　另外，值得注意的是，疫情雖然給上海寫字樓市場帶來短期不確定性，但同時也迎來了新的轉型可能性。

　　據戴德梁行在疫情爆發后的一項調查，疫情或將催生未來辦公物業提升，包括熱感成像、空調過濾殺菌系統等智能健康樓宇技術將受到市場追捧。

　　此外，目前國內寫字樓也亟需智能物業管理系統(IPMS)、非接觸式 IC 卡、智能會議系統和自助訪客系統。

　　這些功能將加速推動中國綠色租賃市場，“為業主和租戶帶來多面的收益，包括降低能耗成本、提升公眾形象、為租戶提供更健康、更安全、更幸福的環境。”戴德梁行大中華區估價及顧問服務部咨詢服務主管、大中華區智能建筑與綠色顧問服務平臺聯席主管黃衍維表示。