[寫字樓資訊]：寫字樓到底該由誰來買？

有位朋友用本人購買的寫字樓出租給企業(yè)，企業(yè)需要讓他朋友提供租賃發(fā)票，年租金600萬元，問有沒有好的籌劃方案？像這種個(gè)人已經(jīng)購買了辦公樓，再進(jìn)行籌劃已經(jīng)太晚啦，為了避免以后再有類似的事情出現(xiàn)，今天,小編就聊一下對(duì)于辦公樓這種商業(yè)用房到底該由公司買還是個(gè)人來買？

本文主要從資金和稅種進(jìn)行分析：

一、資金來源

無論個(gè)人購買還是公司購買都是需要資金的，在資金充足的情況下個(gè)人可以以自有資金進(jìn)行購買，也可以成立新的公司注資后進(jìn)行購買。如果老板有自己的控股公司或者管理公司，可以用控股公司成立一個(gè)新的公司專門用購買一個(gè)寫字樓，這樣就可以合法合理的利用控股公司的錢了。控股公司把從其他子公司分紅取得收益用來投資這家新成立的公司，資金完全可以自由流通，不存在風(fēng)險(xiǎn)。老板如果沒有錢也沒有自己的控股公司，這個(gè)時(shí)候新成立的公司可以從其他公司進(jìn)行借款，合同約定幾年之后一次性支付借款利息。

二、增值稅

無論是公司購買還是個(gè)人購買，買房都是含稅價(jià)，價(jià)格都一樣。

（1）公司購買

公司購買寫字樓可以取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。這時(shí)候可能有老師會(huì)問，新成立的用來買寫字樓的公司，也沒有其他業(yè)務(wù)發(fā)生，沒有銷項(xiàng)稅，進(jìn)項(xiàng)一直留抵也沒法抵扣啊。這時(shí)候就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了，新成立的公司可以把寫字樓出租出去，開具專票，這樣就有銷項(xiàng)了，可以抵扣購買辦公樓時(shí)的進(jìn)項(xiàng)，承租方取得專票也可以進(jìn)行抵扣，這樣就可以完美的把進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)移到承租公司了。承租方就能取得專票進(jìn)行抵扣，也能進(jìn)行稅前扣除。

（2）個(gè)人購買

個(gè)人購買寫字樓只能取得普通發(fā)票無法進(jìn)行抵扣，把增值稅給浪費(fèi)啦。個(gè)人對(duì)外出租寫字樓，需要去稅務(wù)局代開發(fā)票，如果代開專票，需要繳納增值稅，個(gè)人無法抵扣進(jìn)項(xiàng)。

縱橫小結(jié)：通過以上分析我們可以發(fā)現(xiàn)以公司名義購買寫字樓是非常劃算的，這樣增值稅可以進(jìn)行抵扣。

三、土地增值稅

土地增值稅是出售寫字樓時(shí)溢價(jià)部分繳納，稅率最高能達(dá)到60%。

（1）公司購買

公司購買的寫字樓如果將來直接出售，土地增值稅稅負(fù)會(huì)非常高，但是這種高額的稅負(fù)是可以進(jìn)行規(guī)避的，這就是為什么前邊一直強(qiáng)調(diào)用新成立的公司進(jìn)行購買寫字樓。將來出售寫字樓的時(shí)候，不是直接出售寫字樓，而是通過公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，這樣可以規(guī)避掉高額的土地增值稅。

（2）個(gè)人購買

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。根據(jù)土地增稅的定義，我們可以發(fā)現(xiàn)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅是需要繳納土地增稅的。（個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）

小結(jié)：出售寫字樓，公司可以通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式規(guī)避土地增值稅，而個(gè)人購買的寫字樓無法規(guī)避土地增值稅。

四、企業(yè)所得稅

（1）公司購買

以公司名義購買的寫字樓，不僅增值稅可以充分利用，在企業(yè)所得稅上也是可以充分利用的。公司購買的寫字樓計(jì)入固定資產(chǎn)，每月計(jì)提折舊，可以抵減出租的收入。

（2）個(gè)人購買

個(gè)人購買寫字樓不涉及企業(yè)所得稅。

五、個(gè)人所得稅

（1）公司購買

公司購買的寫字樓不涉及個(gè)人所得稅。

（2）個(gè)人購買

個(gè)人購買的寫字樓如果對(duì)外出租，代開發(fā)票需要按照財(cái)產(chǎn)租賃所得繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

個(gè)人出售寫字樓，按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征稅，稅率是20%。

六、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

按稅法規(guī)定，對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于企業(yè)出租的房產(chǎn)，年應(yīng)納房產(chǎn)稅額=年租金收入×適用稅率（l2%）

單位和個(gè)人出租房產(chǎn)的，房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人按照取得的租金收入繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)〔1986〕90號(hào)）第五條規(guī)定，個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)，免納房產(chǎn)稅。

對(duì)于個(gè)人持有的寫字樓屬于營業(yè)用房，需要繳納房產(chǎn)稅。

所以對(duì)于寫字樓，不論是個(gè)人購買還是公司購買都是需要繳納房產(chǎn)稅的。

七、契稅

在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納契稅。通俗來講，就是房地產(chǎn)的買方（受讓方）繳納契稅！

對(duì)于購買寫字樓，不論是個(gè)人購買還是公司購買都是需要繳納契稅的，稅率為3%-5%。

綜上所述，無論是在資金還是在稅收上，以新成立的公司來購買寫字樓都是非常劃算的。